СEО “Advance Finance Alliance”, адвокат, член ради “Advance Finance Fund” — про особливості придбання землі, її ціноутворення та юридичні моменти
З 01 липня 2021 року набуває чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення” (далі — Закон № 552-IX), так званий Закон про відкриття ринку землі. Цим документом скасовується мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, який був запроваджений в Україні зі схваленням 2002 року Земельного кодексу.
Висвітлимо деякі питання, які по-іншому врегульовуються з ухваленням Закону № 552-IX. При цьому, зауважу, що ці питання будуть стосуватися виключно земель сільськогосподарського призначення.
Тож, набути право власності на таку землю зможуть громадяни України; юридичні особи України, створені та зареєстровані згідно із законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; власне, територіальні громади; держава, а також банки, однак лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави.
Процедура придбання (купівлі) земель будь-якої категорії залежить від суб’єкта права власності на таку землю. Громадяни можуть продати землю шляхом укладення відповідного цивільно-правового договору, який підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), підлягають продажу окремими лотами на земельних торгах, які проводяться у формі аукціону.
Однак з 01 липня 2021 року продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності забороняється. Спеціальних процедур для продажу сільгоспземлі, яка перебуває в приватній власності, законодавство не встановлює.
Ціну будь-якого товару в умовах ринкової економіки визначає ринок. Інакше кажучи, ціна — це сума грошей, яку покупець готовий сплатити за товар. В ситуації з продажем сільгоспземель до 01 січня 2030 року встановлено обмеження щодо мінімальної ціни виділених в натурі паїв не нижче нормативної грошової оцінки.
Не новина, що більшість паїв, не обробляються їх власниками самостійно, а передані в оренду. З 01 липня 2021 року права власника продажу земельного паю, який перебуває в оренді, не зміняться. Як і раніше, умовами договору оренди може бути передбачено його припинення у разі зміни власника. В іншому випадку до нового власника паю переходять права та обов’язки орендодавця.
При цьому орендар має переважне право на придбання землі у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. А в разі продажу на аукціоні — якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.
Разом з тим, до 01 січня 2024 року встановлена заборона на продаж юридичним особам земельних ділянок, які перебувають у приватній власності й належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних паїв.
Крім того, нова редакція ст. 130 Земельного Кодексу України встановлює як абсолютні, так і умовні безстрокові обмеження для придбання землі для певних категорій осіб.
Так, за умови схвалення такого рішення на референдумі, буде дозволено продаж землі юридичним особам, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками або кінцевими бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України.
За тієї ж умови буде скасовано заборону на набуття частки у статутному капіталі, акцій паїв, членства у юридичних особах, які є власниками земель сільськогосподарського призначення іноземцям, особам без громадянства та юридичним особам.
В будь-якому випадку, забороняється набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення:
• юридичними особами, учасниками або бенефіціарами яких є особи, які не є громадянами України, — на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 км від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить морем);
• юридичними особами, учасниками або бенефіціарами яких є громадяни держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• особами, які належать або належали до терористичних організацій;
• юридичними особами, учасниками або бенефіціарами яких є іноземні держави;
• юридичними особами, у яких неможливо встановити кінцевого бенефіціарного власника;
• юридичними особами, бенефіціари яких зареєстровані в офшорних зонах;
• фізичними та юридичними особами, стосовно яких застосовано спеціальні економічні та інші обмежувальні заходи (санкції), а також пов’язаними з ними особами;
• юридичними особами, створеними за законодавством України, що перебувають під контролем фізичних та юридичних осіб, зареєстрованих у державах, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом.
Не зазнало змін законодавство в сфері реєстрації прав на землю. Після набуття чинності Законом № 552-IX зареєструвати будь-яке речове право на земельну ділянку (право власності, оренди, емфітевзис, суперфіцій, сервітут), яке набуто та оформлено в установленому порядку до 1 січня 2013 року можна, звернувшись до Центру надання адміністративних послуг або нотаріуса.
Якщо таке право виникає внаслідок вчинення нотаріальної дії, тобто укладення угоди, що має наслідком набуття, зміни чи припинення речових прав, їх обтяжень одночасно із вчиненням такої нотаріальної дії, реєстрація речових прав проводиться нотаріусом, яким вчинено відповідну нотаріальну дію.
До 01 січня 2024 року будь-які угоди (зокрема довіреності, попередні договори) купівлі-продажу або іншого відчуження земельних ділянок, які перебувають у приватній власності й належать до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних паїв, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, є недійсними з моменту їх укладення.
Підставою для конфіскації землі є невиконання власником земельної ділянки обов’язку відчужити її протягом певного строку або перевищення граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть перебувати у власності однієї особи. Така конфіскація здійснюється виключно на підставі рішення суду.
Позов про конфіскацію земельної ділянки подається до суду органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель. На сьогодні цим органом є Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). Конфіскована земельна ділянка за рішенням суду підлягає продажу на земельних торгах. Ціна проданої на земельних торгах земельної ділянки, за вирахуванням витрат, пов’язаних з її продажем, виплачується її колишньому власнику.
Більше новин та актуальних матеріалів Investory News у нашому каналі в Telegram
Ми у соцмережах