Соцмережі
19 Жовтня 2021
345

Олексій Кущ: Про ринок землі, конгломерати й банки

(мовою оригіналу)

Не только о Косюке, хотя и о земле….

Еще до либерализации рынка земли, я своих статьях предупреждал, что ограничения в 500 га и только для физических лиц легко обходятся бизнесом.

Просто у нас появятся конгломераты фиктивных владельцев земли, точно также, как существуют конгломераты фиктивных ФОП-ов, используемых большим бизнесом для минимизации налогообложения (когда вместо 18% налога на прибыль и 20% НДС, можно платить всего лишь 5% единого налога).

Несколько сот фиктивных ФОП-ов могут сформировать конгломерат с оборотом в миллиард гривен в год.

Так делают торговые сети и почтовые компании, правда не все.

Условие для схематоза здесь простое — нужно иметь несколько сот сотрудников.

Таким образом, любая аграрная компания может оформить на своих сотрудников несколько сот тысяч гектар пашни, взяв эту же землю у них в аренду и заключив срочные договора на выкуп с отлагательным условием.

Но есть еще один потенциальный схематоз, который пока не активирован в “промышленных масштабах”, но один аграрный олигарх, владеющий в парламенте целой депутатской группой, уже присматривается к покупке банка.

Зачем?

Похожие схемы уже существовали на рынке земли.

Применительно к банкам закон не устанавливает абсолютно никаких механизмов контроля за соблюдением ими требования относительно продажи земельных участков, полученных в результате обращения взыскания на предмет залога, в течение двух лет.

Более того, даже не определен уполномоченный государством орган для такого контроля: НБУ, Госгеокадастр, Минэкономики?

Также не обозначены бюджетные источники для выплаты банкам компенсации в случае нарушения ими “правила двух лет” и принудительного изъятия у них земли, а это могут быть миллиарды гривень.

Кстати, просто так, без компенсации, забрать землю по истечении двух лет у банков никто не позволит – их владельцы выиграют любые международные суды против Украины.

Закон не устанавливает и набор штрафных санкций за нарушение банками максимального срока продажи земли – то есть уже сейчас закладывается возможность того, что нарушения будут массовыми.

Кстати, о самой гибридной форме скупки.

Она фактически списана с механизма работы нынешних ломбардов: клиент, который приносит в ломбард бабушкино кольцо, юридически не продает его, а получает заем на несколько часов под залог драгоценности, по истечении которых ломбард юридически накладывает взыскание на предмет залога и становится его обладателем.
Но это формально, а реально он прощается с клиентом в момент передачи ему денег — ни о каком возврате долга речь уже не идет. Ломбард остается с кольцом, а клиент с деньгами.

В случае с землей и банками все будет несколько сложнее.

Рассмотрим предполагаемую схему.

Банк находит продавца земли, которому нужны деньги. Напрямую купить землю он не может, поэтому выдает кредит.

Допустим, это 25 тыс. грн за один гектар.

Цена покупки может быть тут же увеличена на 30% за счет встречных платежей клиента за страхование, оценку, комиссию за выдачу кредита и так далее.

Формально банк не может кредитовать эти затраты клиента, но схему встречных платежей легко организовать.

То есть банк перечислит в виде кредита клиенту не 25 тыс. грн, а 32,5 тыс. грн и 7,5 тыс тут же получает в виде разовой комиссии и платежей на связанные с ним структуры (страховую компанию, оценщика и т.д.).

Делается это с целью завышения балансовой стоимости кредита (об этом подробнее чуть ниже — в схеме №2).

Кредит выдается сроком на несколько лет или дней, но при этом и сам заемщик, и банк прекрасно понимают, что никто не будет его обслуживать.

И тут начинается огромное пространство для схематоза.

Схема №1.

Цель банка — владение землей и получение рентного дохода.

Кредитный договор может быть заключен на достаточно длительный срок с выплатой тела задолженности и процентов в конце срока.

При этом в соглашении оговаривается, что кредитор может удовлетворить свои требования исключительно в рамках существующего залога, без какого-либо дополнительного взыскания с заемщика.

Если стоимость залогового имущества значительно ниже накопившихся финансовых требований — банк просто несет убытки.

По условиям соглашения банк получает разрешение заемщика на пользование земельным участком, в том числе — на сдачу его в аренду третьим лицам.

К концу срока кредитного соглашения требования банка в разы превышают рыночную стоимость земли, и у заемщика нет ни малейших стимулов забирать ее обратно.

Схема №2.

Банк планирует перепродать землю.

Для этого он устанавливает ежемесячную уплату тела кредита и процентов: так как кредит никто не погашает, кредитор получает право для начисления штрафных санкций в виде пени.

Здесь есть несколько ограничений. Если речь идет о потребительском кредите, пеня не может превышать 15% кредита, а общая сумма штрафных санкций — не более 50%.

Но в данном случае получаем земельную ипотеку, а не потребкредит.

Штрафные санкции для юридических лиц принято ограничивать двойной учетной ставкой НБУ.

Кроме того, исковая давность по взысканию пени относится к специальным срокам и составляет один год, но для применения данной нормы о сроке исковой давности в суде должен заявить сам заемщик, а как мы помним, в суд никто обращаться не будет, взыскание на предмет залога будет осуществлено на основании ипотечной оговорки по исполнительной надписи нотариуса.

Процедура взыскания на земли сельскохозяйственного назначения на данный момент имеет ряд нюансов, но все они наверняка будут урегулированы к концу этого года.

Так же будет четко определен порядок начисления пени.

Задача банка — с помощью процентов и пени существенно увеличить балансовую стоимость задолженности заемщика, обеспеченную залогом земли.

Когда банк должен приступить к взысканию залога? НБУ рекомендует списывать неработающие кредиты после истечения 90-дневного срока просрочки.

Но это не обязательство, то есть по формальным причинам банк может насчитывать проценты и пени и более длительный период.

Мы пока не знаем, какой размер пени позволят насчитывать по земельной ипотеке, но можно прогнозировать, что в течение года сумму задолженности с учетом всех штрафных санкций и процентов можно будет удвоить.

То есть банк, оформив на себя земельный участок, будет искать покупателя по цене, в два раза превышающей рыночную.

И у него, по сути, есть только два варианта: либо никто не купит, либо купят “свои”.

Заставить банк продать землю по цене ниже балансовой оценки задолженности по кредиту никто не сможет, тут все суды, в том числе и международные, встанут на их защиту.

Стоит отметить, что подобный схематоз связан с существенным ростом кредитных рисков и декапитализацией банка, а значит, его смогут позволить себе лишь финучреждения с высоким уровнем капитализации, то есть именно иностранные банки, а не украинские или государственные.

Всю эту схематехнику можно было снять в законе с помощью одной простой нормы: банк как ипотекодержатель не имеет права оформлять право собственности на землю на себя и передавать землю в аренду, а обязан сразу после взыскания выставить на продажу в специальной электронной системе торгов Минюста.

Вместо этого — в законе полный вакуум и “право двух лет”.

То есть полный карт-бланш на превращение иностранных банков в земельные ломбарды.

Більше новин та актуальних матеріалів Investory News у нашому каналі в Telegram

Контекст

Ми у соцмережах

Слідкуйте за нами у Facebook або ж читайте усе найцікавіше у нашому каналі в Telegram