Investory News розбиралися, що відбувається за лаштунками земельного питання в Україні, хто “за” і хто “проти” відкриття ринку землі
Попри протести, невдоволення та активні протидії з боку майже всіх фракцій, Верховна Рада України в середу, 13 листопада, все ж таки проголосувала у першому читанні за проєкт закону № 2178-10 про скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі.
З основного — з 1 жовтня 2020 року власникам можна буде продавати свої земельні паї, проте тільки українським фізособам, компаніям, територіальним громадам і державі. А також компаніям, кінцеві власники яких — іноземці, однак за умови, що такі юрособи орендують українські землі вже понад три роки.
На даний момент законопроєкт передбачає тимчасову заборону на придбання землі компаніями з іноземним власником до 1 січня 2024 року.
Концентрація землі у власності визначена в проєкті закону на рівні 15% області та 0,5% у межах України. Також пропонується ввести обмеження по концентрації земель у межах об’єднаних територіальних громад у розмірі 35%.
Хто проти?
Попри перспективи вивести ринок із тіні, залучити інвестиції та вільно розпоряджатися своїм майном, більшість українців активно виступають проти відкриття ринку землі. За даними опитування Київського міжнародного інституту соціології, 52% українців не схвалюють ідею скасування мораторію.
Схожі результати опитування, проведеного протягом 24-27 жовтня 2019 року, соціологічною групою “Рейтинг” — 53% українців не підтримують скасування мораторію на купівлю/продаж земель сільгосппризначення. При цьому 31% підтримують, серед них майже половина — власники паїв, 6% яких обробляють їх самостійно, 17% — здають в оренду.
Проти надання дозволу іноземцям купувати землю будь-коли висловилося 69% українців. І тільки 16% українців мають намір продати власні паї. “Більшість же власників, а це 70%, у випадку запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення продовжать його обробляти або здавати в оренду”, — зазначено у результатах опитування.
Проти зняття мораторію активно виступають й самі учасники ринку. Акції протесту проти земельної реформи під гаслом “Ні розпродажу України”, що були організовані Всеукраїнською аграрною радою, розпочалися ще з понеділка, 11 листопада. І охопили більшість областей України. Протести продовжилися вже під стінами Верховної Ради у день голосування.
За словами Анатолія Тиховода, голови обласної організації Аграрного союзу України, українці вийшли на акції протесту, бо розуміють, що доступу до цього ринку ані малі, ані середні українські аграрії не отримають.
“Законопроєкт передбачає до 250 тис. га в одні руки, а це продаж державної землі, що не робить жодна цивілізована країна світу. Всі держави аграрні тільки накопичують державний земельний банк, а наша державна хоче розпродати… Іноземний капітал навіть через від’ємний відсоток отримає кошти, а у нас кредити — під 21 %. Якщо ми навіть отримаємо їх під 8-10%, то все одно не будемо конкурентоспроможні”, — пояснив він Радіо Свободі.
Реакція президента України на перші акції протесту була швидкою. У понеділок Володимир Зеленський звернувся до громадян із заявою, що питання можливості продажу землі сільгосппризначення іноземним громадянам і компаніям буде винесено на всеукраїнський референдум.
Він зазначив, що між першим і другим читанням до чинного проєкту закону будуть внесені правки, згідно з якими право продавати та купувати землю матимуть тільки українські громадяни й українські компанії, засновані виключно українськими громадянами.
“Іноземці та компанії, у яких серед засновників є іноземці, отримають право купувати українські земельні ділянки тільки у разі, якщо на це буде дано згоду народу України на всеукраїнському референдумі. Відповідний пункт буде міститися в законі”, — заявив Володимир Зеленський.
Активно підтримують
З тим, що зняття мораторію потрібне погоджується більшість українських експертів та економістів. Як зазначає Тимофій Милованов, міністр розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, скасування мораторію – це відкрита можливість кожному українцю розпоряджатись власним майном, продати або купити землю.
“37 млн га земель сільськогосподарського призначення – під мораторієм. Приблизно 7 млн осіб отримали земельні паї, з яких 1,5 млн уже померли, так і не дочекавшись права розпорядитися своїм майном”, – написав він на своїй сторінці у Facebook. І додав, що 460 тис. га земель в оренді на 49 років за договорами емфітевзису. “Це фактично продаж землі, але за “сірою” схемою й нижчою ціною, ніж при відкритому ринку землі”, – пояснив міністр.
Наразі лише 6 країн світу не мають вільного ринку землі: Північна Корея, Таджикистан, Конго, Венесуела, Куба та Україна. “Саме там живуть найбідніші селяни й, на жаль, наші серед них”, – наголошує Тимофій Милованов. За його словами унікальні українські чорноземи наразі здаються в оренду в 6 разів дешевше, ніж у Німеччині, а в Данії – у 19 разів.
Як зазначив Investory News інвестиційний банкір Сергій Фурса, мораторій — це нонсенс, він забороняє розпоряджатися приватною власністю. “Його зняття надасть нормальні правила гри, крім того з’явиться можливість для банківського кредитування”, — впевнений він.
У свою чергу Олексій Сухоруков, директор з розвитку бізнесу “Української біржі” зазначив, що власникам землі це надасть можливість розпоряджатися нею на власний розсуд, у тому числі використовувати землю як заставу для фінансування, агрокомпаніям — інвестувати у власну землю.
“Уявіть, що ви живете не у власній квартирі, а в орендованій, яку не можна використовувати для залучення кредиту або позики, для купівлі техніки або навіть для покриття короткострокових розривів ліквідності. Бізнесу, в тому числі банкам, це дасть можливість суттєво знизити ризики роботи з сільгосппроєктами, інвестувати не тільки у землю, а й в агрокомпанії. Звичайним українцям це дасть зростання ВВП на душу населення, без якого неможливо ні підвищення рівня життя, ні зростання пенсій, ні ремонт доріг”, — переконаний він.
Заплановане урядом України відкриття ринку підтримала й світова спільнота. Зокрема, Всесвітній банк і Європейський банк реконструкції та розвитку.
Як повідомили в прес-службі Світового банку — двох десятиліть закритого ринку та непрозорості, яка стимулює корупцію, вистачило всім — “настав час земельної реформи”. “Вона потрібна для того, щоб українські фермери могли купувати та продавати землю сільськогосподарського призначення, щоб вони мали доступ до кредитів, мали можливість інвестувати та диверсифікувати джерела своїх доходів, а власники землі могли отримати належний прибуток за свій цінний актив”, — йдеться у повідомленні організації.
У ЄБРР зазначили, що також підтримують земельну реформу в Україні. “Ми — найбільший фінансист с/г проєктів і прекрасно розуміємо її важливість… Ми за усвідомлені та якісні реформи”, — написав на своїй сторінці у Facebook Антон Усов, старший радник із зовнішніх зв’язків ЄБРР.
Ціна питання
Що стосується ціни на землю після відкриття ринку, то більшість опитуваних експертів прогнозують її зростання до $2,5 тис. за гектар. Так, Андрій Передерій, аналітик ІК Concorde Capital зазначив Investory News, що очікувана ціна на с/г землю коливається у діапазоні $2-$3,5 тис. за гектар, у залежності від її якості.
У свою чергу Володимир Нагорний, начальник відділу розвитку, земельної політики та майнових відносин МХП вважає, що ринкова вартість ділянки становитиме приблизно 1698 $/га з розрахунку готівкового курсу 24,5 грн/$.
Фахівці-економісти із Київської школи економіки та аграрні асоціації (наприклад, УКАБ) озвучують суму в $1,7-$2,2 тис., як середню ціну гектара після відкриття ринку.
На днях Тарас Висоцький, заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства заявив, що з відкриттям ринку землі в Україні, один її гектар коштуватиме в середньому $2,2 тис. “Якщо виходити з моделі з обмеженнями, це буде максимум $1,5 тис. Ось ціна обмежень (те, що називається “тільки українці купують”)”, — підкреслив він.
Щодо орендної ціни, в LNZ Group вважають, що за декілька років ціни на оренду землі збільшаться у двічі.
За словами Максима Максименко, керівника практики нерухомості юридичної компанії Avellum, закономірним процесом буде збільшення розміру орендної плати (у програмі дій уряду є інформація, що із запуском ринку землі середня вартість оренди за 1 гектар збільшиться з 1,7 тис. грн у 2018 році до 4 тис. грн у 2024 році).
“Оскільки власник ділянки отримає кращу переговорну позицію із землекористувачем щодо умов договору оренди, ніж та, яку він мав до відкриття ринку, бо раніше не мав альтернативи передачі землі у користування”, — пояснив Максим Максименко.
Більше новин та актуальних матеріалів Investory News у нашому каналі в Telegram
Ми у соцмережах