Соцмережі
10 Квітня 2020
445

Дмитро Томчук: Передкризова нерухомість

Чи варто вкладатися у комерційну нерухомість до або під час кризи

(мовою оригіналу)

Несколько лет назад в результате сами знаете чего в Украине внезапно распахнулось окно самых невероятных возможностей. Один человек, из тех, что подинамичнее, показал мне здание в центре и спросил: “Надо?” Это был какой-то офисный небоскреб, весь облицованный полированным мрамором, вперемешку с фасадами из стекла. Помнится, что высота потолков на последнем этаже, где была колоннада, составляла 6 метров, а площадь кабинетов переваливала за 50 кв.м – при строительстве предполагалось, что это будет этаж учредителей.

Здание выглядело шикарно в лучах заходящего солнца, но я прикинул и ответил: “Не надо”. Основной причиной было то, что это здание в его 95% готовности стояло запертое, не введенное в эксплуатацию, без финальных 5%. Но не просто стояло. Оно стояло со времен, которые были пред кризисом 2008. Добить оставшуюся готовность помешал кризис, и настолько, что когда он закончился, ресурсов на окончание не появилось, и оно стояло тот условно благополучный период, который оборвался зимой 2014. Я отказался, и оно простояло еще шесть лет, которые, как оказалось, были не кризисом, а благополучием перед мировым кризисом, и простоит так еще много этих циклов.

Но это здание простаивает не забесплатно. В любом состоянии оно жрет деньги собственника, принося убытки. Тот случай, когда обладание означает постоянную потерю денег. Без разницы – эксплуатируется или нет. Оно амортизируется, изнашивается, ветшает, с каждым годом, даже без деятельности человека, по естественным причинам, оно требует все больше денег. Вы в это собираетесь проинвестировать, чтобы защитить себя в кризис? А еще ж охрана, сутки через трое, посчитайте. И это только один. А сколько их нужно на тысяч эдак 8-10 кв.м? И на протяжении лет и лет?

Как насчет купить такое здание сейчас, в начале кризиса? Это вморозить деньги в заведомый неликвид, как минимум на ближайшие 6-10 лет. И это в оптимистическом сценарии. В пессимистическом – это потерять их. Потому что даже в период 2010-2013 не нашлось денег пустить его в ход и начать отбивать издержки. Излишне говорить, что состояния 2010-2013 годов Украина в обозримом будущем не достигнет. А вместе с ней – и ваша недвижимость.

Этот кейс я упомянул для ответа на вопрос, который мне задают сейчас каждый день: “Хорошо ли сейчас вложиться в недвижимость?” Ведь под “недвижимость” я понимаю не однушку в малосемейке за 15 000 у. е., а нечто существенное. А когда я отвечаю “нет”, имея в виду толковую недвижимость, генерирующую заоблачные издержки при ноле отдачи на вложенный капитал, начинают обижаться и не понимать. Ведь хотят услышать “Да”.

Но – нет.

Как раз в начале 2008 года, когда никто вообще не думал о кризисных явлениях, а бизнес развивался и все везде было хорошо, главной нашей заботой было найти новые возможности для развития. И мы с партнером решили купить коммерческую недвижимость как еще одно направление бизнеса, и стать такими себе собственниками реал-истейт и зарабатывать на этом. Мы вложили свои деньги, взяли кредит в банке и думали, что все эти затраты позволят нам очень скоро зарабатывать дополнительные деньги. Наша уверенность была железной и безоблачной: ничто не предвещало проблем и все у нас было распланировано.

Происходящее догнало нас с нашим зданием где-то в первой трети 2009, когда почтенные арендаторы (а мы были пафосные арендодатели и не пускали в наше здание кого попало), продержавшись немного, начали банкротиться и не иметь не то что на аренду, но и на жизнь. И начали выезжать из нашей недвижимости, но с каким достоинством! Глядя на них, вспоминалась фраза: “Дамы и господа, Элвис покинул здание!” Некоторые старались договориться, передоговориться, реструктуризироваться, заплатить за аренду свиньями (живыми) или гранулами полистирола в мешках 25 кг, но нам это не сильно помогало, потому что и ежу понятно: никто не покупает здание, вынув и расплатившись наличными, это длительный процесс. Надо платить все время, и когда вы внутри процесса, вам кажется, что надо платить всегда и навечно. И нам тоже нужно было платить, долг перед банком рос, и опустевшее никчемное теперь здание стремительно становилось как будто построенным из чистого золота. Таким был поучительный результат покупки недвижимости перед кризисом. Именно благодаря этой покупке условия, в которых мы зашли в кризис, оказались слишком сложными для нас. Я знаю точно: не виси у нас на шее этот ресурсный “глухарь”, кризис 2008 мы пережили бы намного бодрее и беззаботнее. Основой всего головняка в кризис стало именно эта покупка. А вдобавок оно еще и тянуло эксплуатационные расходы, потому что чтобы здание было пригодно для человека, это таки влетает в копечку, круглогодично. Отключенное от сетей здание начинает приходить в негодность прямо сразу, через год привести его в порядок будет ну очень дорого, через пять оно непригодно для человека, через восемь стоимость ремонта, а теперь уже реконструкции становится сопоставима со стоимостью недвижимости в том состоянии, в которое она пришла. Чтобы этого не допустить, вы всегда и непрерывно несете эксплуатационные расходы. И если только их – то это мега оптимистичный вариант.

Вот именно поэтому я и убежден, что покупка недвижимости перед кризисом или в его начале – это очень скользкий момент. В отличие от покупки недвижимости в конце кризиса. Тогда она вообще невозможна: денег-то нет.

Но самое интересное вот что: фанатам кризисной недвижимости этого не объяснишь. Они как “Белые Братья”.

Більше новин та актуальних матеріалів Investory News у нашому каналі в Telegram

 

Контекст

Ми у соцмережах

Слідкуйте за нами у Facebook або ж читайте усе найцікавіше у нашому каналі в Telegram