Думки
22 Червня 2020
1 807

Віталій Глянцев: Де гарантії для інвесторів-забудовників?

Юрист LF TOTUM — про те, чому найближчим часом не будуть реконструйовані “хрущовки”

Міністерство розвитку громад і територій України в кінці квітня оприлюднило на своєму сайті для обговорення законопроєкт про реконструкцію так званого застарілого житлового фонду.

Жителі “хрущовок” добре розуміють, про що мова: застарілі мережі, відсутність ліфтів, низька енергоефективність конструкцій і повна безперспективність у вирішенні цих проблем.

Спробуємо разом розібратися в тому, які зміни пропонує даний законопроєкт та чому їх впровадження не дозволять ефективно вирішити проблему застарілого житла.

Як було

У сучасній Україні застарілого житла, що підлягає реконструкції — близько половини. Щороку його кількість збільшується. Відсутність коштів для належного утримання, ремонту та реконструкції житла призводить до прискорення темпів його старіння та виводу з експлуатації у зв′язку з аварійністю.

Уже 13 років проблему застарілого житла намагається регулювати Закон “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду”. Закон існує, але, на жаль, не працює. Серед головних аргументів — потреба згоди всіх власників квартир.

За цей час, ні забудовники, ні потенційні інвестори, ні самі мешканці та власники житла не побачили в цьому Законі надійних правових механізмів для унормування взаємовідносин усіх учасників процесу реконструкції.

На папері було, начебто, все просто: місцева влада приймає відповідні рішення, знаходить інвестора-забудовника, той будує “стартові” будинки із просторими комфортними квартирами, у які поступово переселяє мешканців, а на звільненій земельній ділянці споруджує житло для продажу на ринку.

Чому ж питання досі не зрушило з місця? Чинне законодавство має принаймні три слабкі місця, які сьогодні стоять на заваді реалізації проєктів комплексної реконструкції застарілого житла:

#1. Забезпечення можливості відселення мешканців за умови згоди усіх власників (наймачів). Отримання 100%-ї згоди на відселення практично унеможливлює реалізацію інвестиційних проєктів.

#2. Законодавчого закріплення необхідності безоплатного надання житла лише тим членам сім’ї власника (наймача), які разом з ним були зареєстровані та перебували на квартирному обліку на певну дату. Ця норма призводила до того, що після прийняття рішення про комплексну реконструкцію стрімко зростає кількість “зареєстрованих” членів сім’ї.

#3. Встановлення коефіцієнту, на який повинна бути безоплатно збільшена площа, яка надається власнику (наймачу) жилого приміщення, на рівні 1.5. Тобто, якщо у сім’ї, яка підлягає відселенню, була у власності квартира площею, умовно, 40 кв. м, така сім’я повинна отримати квартиру площею не менше як 60 кв. м. Жоден інвестор не міг погодитися на такі умови.

Проблема остаточно зайшла у глухий кут після прийняття Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, яким, з одного боку, на власників житлових та нежитлових приміщень повністю покладено обов’язки з утримання, ремонту та реконструкції житлового будинку, а з іншого, — до їх спільної власності віднесено земельну ділянку та прибудинкову територію.

Що пропонується та чому це не вирішить проблему?

Законопроєкт передбачає викладення Закону України “Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду” повністю в новій редакції. Пропоную зупинитися на деяких його проблемних питаннях, які в черговий раз можуть стати стопом для реконструкції “хрущовок”.

Так, проєктом передбачено, що при відселенні, рівноцінний об’єкт нерухомості надається в багатоквартирному будинку, який знаходиться в межах території населеного пункту, що й об’єкт, який вивільняється. Тобто, якщо ви живете в старенькій п’ятиповерхівці в Печерському районі, а вам пропонують відселення до Дарницького району, однозначно ви будете проти та підете до суду. А це може загальмувати весь проєкт.

Також, законодавець передбачив норму, згідно з якою адміністрації (міські, районні, обласні) відповідно до своєї компетенції ініціюють розробку державних цільових програм, розробляють і проводять громадське обговорення концепції програми. З одного боку добре, що до розроблення концепції залучається громадськість, а з іншого — практика показує, що неможливо в позитивному русі провести громадське обговорення навіть детального плану території. Уявімо, які тоді будуть громадські обговорення питання щодо знесення кварталу міста.

Згідно з новим Законом, реконструкція цілісних майнових комплексів на території кварталів, що підлягають комплексній реконструкції, проводиться за рахунок їхніх власників, відповідно до затверджених програм реконструкції. Ця норма мала б місце бути, якщо ініціатором комплексної реконструкції виступив би сам власник цілісного майнового комплексу. Але, якщо така реконструкція здійснюється за ініціативою третіх осіб, навряд би цей власник погодився фінансувати такі заходи. І знову суд.

Крім того, законопроєкт передбачає кілька суттєвих моментів, які негативно вплинуть на рішення інвестора щодо входження в проєкти реконструкції. Серед таких:

#1. Рішення про віднесення багатоквартирних будинків до застарілого житлового фонду публікується в ЗМІ та в письмовій формі доводиться до кожного власника/наймача об’єкта нерухомого майна, а в разі відсутності можливості це зробити, інформація доводиться до відома близьких осіб і членів сім’ї.

Не дивлячись на наявність відкритих реєстрів прав власності на нерухомість, довести до власника в письмовому вигляді рішення про відселення буде вкрай проблематично. А доведення цієї інформації до відома родичів взагалі може привести до довготривалих судових розглядів. Припустимо, було доведено до відома одного з членів сім’ї, а потім з’явився власник і заявив про своє категоричне ні.

#2. Якщо під час зборів співвласників для прийняття рішення не набрано необхідної кількості голосів “за” рішення вважається неприйнятим. Такий багатоквартирний будинок виключається із інвестиційного проєкту.

#3. Розгляд питання про відчуження земельних ділянок, розташованих у межах кварталу, що підпадає під програму реконструкції, припиняється в разі незгоди більш ніж 25% власників таких земельних ділянок.

У зв’язку з тим, що цінність для інвестора представляє саме комплексність проєкту реконструкції, виключення окремих будинків з інвестпроєкту ставить під питання досягнення мети проєкту та влаштування комфортної інфраструктури. Крім того, припинення розгляду питання щодо відчуження земельних ділянок, у разі незгоди, більш ніж 25% власників таких земельних ділянок, аж ніяк не гарантує інвестору, що проєкт не зупиниться після того як інвестор витратить кошти на обстеження будинків, розроблення проєкту майбутнього будівництва та інвентаризацію земельних ділянок.

#4. Реконструкція територій у межах історичних ареалів населених місць, їх окремих частин, повинна здійснюватися з урахуванням вимог законодавства про охорону культурної спадщини, а основою для прийняття рішень із реконструкції зазначених територій є історико-архітектурний опорний план.

Враховуючи, що переважна більшість тих же “хрущовок” розміщуються в центральних історичних ареалах населених пунктів, питання реконструкції таких будинків може розтягнутися на роки. Наприклад, у Києві взагалі відсутній прийнятий історико-архітектурний опорний план. Така ж ситуація в багатьох інших містах України. Тобто, без історико-архітектурного опорного плану не буде і реконструкції. До того ж, проєкти будівництва, що плануються в історичних ареалах, повинні бути погоджені Мінкультом, а це дуже довготривала і вартісна процедура.

#5. Державна політика у сфері комплексної реконструкції кварталів реалізується шляхом об’єднання коштів місцевого, державного бюджетів та інвесторів-забудовників для здійснення інженерної підготовки, спорудження об’єктів соціальної, інженерно-транспортної інфраструктури, проведення доброустрію та озеленення прилеглих прибудинкових територій, створення безбар’єрного середовища.

#6. В інвестиційному договорі вказуються зобов’язання інвестора-забудовника про безкоштовну передачу об’єктів соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури в комунальну власність після прийняття їх в експлуатацію із зазначенням вичерпного переліку таких об’єктів і умов передачі.

Жоден інвестор не погодиться за свої кошти будувати інженерну інфраструктуру, а потім безкоштовно передати ці мережі місту. Хто зіштовхувався з питаннями будівництва інженерних мереж, знає наскільки це дороге задоволення. Додати ще сюди необхідність забезпечення житлом відселених осіб, і, виходить дуже низька маржинальність таких проєктів

#7. Власникам квартир, розташованих у багатоквартирному будинку, який підпадає під реконструкцію, що перебувають на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію кварталів на обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, надається нова рівноцінна квартира з урахуванням норми житлової площі, встановленої Законом із розрахунку кількості осіб, зареєстрованих за цим місцем проживання на день прийняття рішення про комплексну реконструкцію.

Знову ж таки, після прийняття рішення про комплексну реконструкцію, буде стрімко зростати кількість “зареєстрованих” членів сім’ї та черга на поліпшення житлових умов. Це все лягає на плечі інвестора.

Як там у них

У Франції, Німеччині, Данії, Швеції та Фінляндії з’явились мікрорайони, в яких переважали чотириповерхові та п’ятиповерхові крупнопанельні будинки, які були зведені за типовими проєктами. Держава взяла на себе ініціативу і через субсидії стимулювала будівництво житла.

Здійснювалася саме реконструкція панельних житлових будинків і такими способами:

– надбудова додаткових поверхів;

– добудова лоджій, балконів, терас;

– перебудова будинку з метою зміни його об’ємно-планувального рішення;

– зміна архітектурного вигляду будинку, шляхом оновлення фасадів, облаштування балконів та лоджій.

Натомість відразу процес реконструкції житлових будівель супроводжувався переходом на нові, більш економічні, системи опалення із заміною інженерного обладнання.

У зв’язку з тим, що проєкти реконструкції житлових будівель вимагають величезних інвестицій, тому без підтримки держави їх би не вдалося реалізувати. Тому урядами європейських країн були розроблені державні програми фінансування реконструкції житлових будівель, для забезпечення яких виділялися державні субсидії і пільгові кредити.

Роботи за такими програмами проводилися будівельними фірмами, які виграли конкурс на реконструкцію будівель за наданими проєктами за найменшу вартість. Фірма-переможець складає погоджений з мешканцями графік організації робіт з відновлення будинку, у тому числі, із заміни інженерних розводок і приладів сантехніки, старих панелей зовнішніх стін і внутрішнього перепланування квартир.

Наприклад, сучасна технологія реконструювання квартир у Франції, дає змогу перебудувати житловий будинок залежно від обсягу переробок за 3-6 місяців, а проте така реконструкція, як правило, здійснюється без виселення мешканців з максимальним дотриманням їх побутових умов.

У Росії використовується метод зведення ширококорпусних житлових будинків. Метод полягає у реконструкції існуючих будівель з доведенням їх споживчих якостей і продовження життєвого циклу до рівня нових будинків. За такої умови їх житлова площа збільшується у понад два рази при одночасному збільшенні числа квартир.

Значне підвищення ефективності реконструкції житлових будівель досягається при комплексній реконструкції на рівні кварталу без зносу житлових будинків і відселення мешканців шляхом ущільнення житлової забудови за рахунок надбудов і прибудов згідно з державними програмами фінансування

Таким чином, зарубіжний досвід переконливо свідчить, що значне підвищення ефективності реконструкції житлових будівель досягається при комплексній реконструкції на рівні кварталу без зносу житлових будинків і відселення мешканців шляхом ущільнення житлової забудови за рахунок надбудов і прибудов згідно з державними програмами фінансування.

Тож питання, чи буде ухвалений та запрацює запропонований профільним міністерством Закон — залишається відкритим. Разом з тим, не зрозумілою є позиція нашого уряду щодо “вигадування велосипеду”, адже очевидно, що ефективніше буде просто здійснити імплементацію зарубіжного досвіду в наші реалії.

Більше новин та актуальних матеріалів Investory News у нашому каналі в Telegram

Контекст

Ми у соцмережах

Слідкуйте за нами у Facebook або ж читайте усе найцікавіше у нашому каналі в Telegram