Бiзнес
26 Лютого 2020
1 339

Інвестиції в квадрат: Чи варто сьогодні купувати нерухомість в Україні?

Investory News дізнавалися про ризики та переваги придбання житлової й комерційної нерухомості. А ще розбиралися, чи реально стати власником будинку за кордоном

Нерухомість, як і раніше, для пересічного українця найбільш зрозумілий традиційний та ліквідний інструмент інвестування. За даними “Українського клубу нерухомості”, тільки у столиці майже 35% усіх квартир у новобудовах купується саме з метою інвестування та подальшої здачі в оренду, або ж продажу після введення будинку в експлуатацію.

Попри усі плюси, а це: простий механізм управління, швидкий продаж об’єкту, перспектива зростання вартості активу, єдиним ризиком є недобудова або велика затримка у часі з введенням будинку в експлуатацію.

Саме з цим моментом інвестор зіштовхується, якщо хоче зекономити на купівлі та інвестує у будівництво на ранньому етапі – “етапі котловану”. “Такого роду інвестиція – це ризик, тому що об’єкт може не добудуватися. У підсумку ви опинитеся без грошей та без нерухомості”, – попереджає Дмитро Головко адвокат, керуючий партнер адвокатського об’єднання “Дмитро Головко та партнери”. 

Вторинний ринок “рулить” 

Попри те, що зазвичай перевага надається новому житлу, минулого року вторинний ринок завоював популярність серед інвесторів. “Це сталося через скандали з такими забудовниками як “Укрбуд” та “Аркада”, які суттєво підірвали репутацію первинного ринку”, – пояснює Ольга Соловей, засновниця “Українського клубу нерухомості”.

І додає, що житло, яке продається у нових будинках не забудовником, а власником-фізособою також відноситься до вторинного ринку. “Тому ми бачимо значний приріст у цьому сегменті”, – зазначає пані Соловей.

З тим, що у 2019 році структура попиту на нерухомість змінилася, погоджується й Роман Зиньков, засновник і керівник компанії Real Estate Workshop Ltd. За його словами, основна причина такої тенденції – суттєва корекція курсу гривня/долар у III кварталі 2019 року.

“Як результат – зменшилася пропозиція якісного первинного житла у Києві, що дозволило забудовникам збільшити ціни на нерухомість на 15-20% у доларовому еквіваленті. Саме це збільшило попит на вторинне житло”, – зазначає він. І додає, що цього року кількість угод на вторинному ринку у столиці досягне 50% від загальної. До того ж, збільшиться попит на приватне житло за містом.

Ціни зростатимуть

Що стосується вартості, то на вторинному ринку вона коливається у межах $550-$1,2 тис. за квадрат. Все залежить від стану будинку та його місця розташування. “А от середня окупність інвестиції в оренду вторинної нерухомості складає близько 10-12 років”, – розповідає Роман Зиньков.

За даними видання 3m², у січні 2020 року вартість квадрату житла в новобудовах Києва коливалась від $790 до $1,8 тис. в залежності від району міста. У порівнянні з груднем минулого року, середня вартість квадратного метра зросла на 1,3%.

Окупність квартири від здачі в оренду займе чимало часу – від 10 років і більше. “Бо, як правило, вартість квартири, плюс витрати на ремонт, меблі та техніку у співвідношенні з тими грошима за які її можна здавати, досить велика”, – наголошує Дмитро Головко.

Тенденція до зростання ціни спостерігатиметься й надалі. “Крім корекції курсу долар-гривня додатковим поштовхом для їх збільшення стане зниження ставки іпотечного кредитування, анонсоване урядом країни. Іпотека на рівні 12% у гривні збільшить кількість та ціну угод”, – упевнений пан Зиньков.

До того ж, більшість девелоперських компаній столиці вже заявили про збільшення цін з 1 лютого, що традиційно пов’язане зі зростанням вартості будівельних матеріалів та дорогу робочу силу. За прогнозами аналітиків ринку, активність покупців та відновлення продажів очікуються не раніше середини березня. “Це пов’язано з очікуваною стабілізацією ринку валют та економічною ситуацією в країні в цілому”, – пише видання.

Перевіряємо забудовника

Найголовніший ризик інвестування у житлову нерухомість – потрапити на ненадійного забудовника. Тому його потрібно перевіряти вздовж та впоперек. Як зазначає Андрій Тригуб, асоційований партнер, адвокат АО “Скляренко, Сидоренко та партнери”, варто ознайомитися не тільки з історією компанії (в Єдиному держреєстрі юридичних осіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань), а й з дозвільною документацією на будівництво.

“А ще з держреєстрацією земельної ділянки (у Державному земельному кадастрі), характером права забудовника на таку ділянку (у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно та їхню чинність) та дізнатися, чи має забудовник майнові права на об’єкт”, – підказує Андрій Тригуб.

Крім цього, він радить звернути увагу на моменти, які стосується судової тяганини забудовника, наприклад із контролюючими органами, чи з іншими інвесторами або ж судові спори за участі керівника та засновників будівельної компанії.

“Не потрібно забувати й про спосіб оформлення інвестування. Тобто, якими видами договорів забудовник пропонує оформити взаємовідносини, їхні умови. А також на стан або плани щодо підключення об’єкта до комунікацій”, – наголошує адвокат.

Тобто, документація, яка стосується земельної ділянки повинна бути “чистою”. “І головне, щоб забудовник не порушував умов будівництва. Наприклад, однією із проблем об’єктів Войцеховського була відсутність дозвільних документів на будівництво дев’ятиповерхівок, а вони будували будинки у 25 поверхів, запевняючи своїх інвесторів у тому, що потім через суд все виправлять. Хто у це повірив залишився і без грошей, і без житла”, – розповідає Дмитро Головко.

Перевіряємо власника квартири

Інвестуючи у вторинний ринок, також не варто забувати про ряд юридичних аспектів, які можуть у майбутньому завдати чимало клопоту. Тому, перед купівлею квартири варто перевірити право власності продавця на об’єкт, як він його отримав від попередніх власників, історію самого об’єкта (в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно – маються на увазі поділи, об’єднання, зняті іпотеки й так далі).

“Також зайвим не буде, якщо інвестор зверне увагу на історію прав на земельну ділянку, на якій розташовується об’єкт, історію судових спорів нинішнього та попередніх власників, на обслуговуючу організацію (ОСББ чи інші) та характер її взаємовідносин із мешканцями будинку, а ще на стан розрахунків за користування комунікаціями по об’єкту та на коло осіб, які мають право користування об’єктом”, – наголошує Андрій Тригуб.

Для комерційних цілей

На відміну від ринку житлової нерухомості, нежитлові метри протягом останніх трьох років активно зростають у ціні. Як правило, ліквідна торгова та офісна нерухомість цікава саме для здачі в оренду. “Окупність, яку демонструє така інвестиція складає 8-10 років при дуже жорсткій прив’язці орендного договору до долара США. На відміну від київських квадратних метрів якісна комерційна нерухомість Лондону та Москви окуповує себе приблизно за 15-20 років”, – розповідає Роман Зиньков.

Навіть при тому, що дохідність комерційних об’єктів вища за аналогічні проекти, наприклад, у Польщі чи Угорщині, іноземні інвестори оминають Україну через високі ризики та політичну нестабільність.

“Їх цікавить не тільки розмір доходу, але й можливість його виведення з країни, захист прав власності та додаткові “бонуси”, на які він може розраховувати як великий інвестор. Практика надання спеціальних умов для інвесторів, що створюють велику кількість робочих місць та є великими платниками податків досить розвинута у країнах Євросоюзу, та зовсім не працює в Україні”, – зазначає Ольга Соловей.

На цьому фоні ринок пропозицій на торгові та офісні приміщення наразі переповнений. За оцінками InVenture, у столиці налічується 40 проектів із загальною орендованою площею >1362800м², з’явилась перспектива профіциту торгових площ. “Крім того, ринок оренди в обласних та районних центрах обвалила заборона грального бізнесу. Коворкінг-центри також не демонструють очікувану над-дохідність”, – пояснює Ольга Стажко, сертифікований експерт ринку нерухомості.

Попри це, інвесторам варто звернути увагу на інвестиції саме у будівництво комерційної нерухомості. Так, це більш ризиковано, але середня дохідність становитиме 20% у доларах США на рік проти 10-12% від готової орендної нерухомості.

Чимале значення має й місце розташування, якщо воно не досить вдале, то об’єкт не буде цікавий бізнесу й простоюватиме, його буде складно здати в оренду, або ж перепродати. Як варіант, можна буде здати в оренду за дуже заниженою вартістю. Тому перед інвестуванням у комерційну нерухомість експерти радять скористатися послугами професійного агента чи управляючого нерухомістю, який надасть оцінку вартості оренди об’єкту ще до його придбання.

Інвестуємо за кордон

А от щодо інвестицій у нерухомість за кордоном, то в Україні це не досить популярно, бо для середньостатистичного українця – занадто дорого. “Щоб придбати житло десь навіть недалеко, наприклад у Болгарії, потрібно як мінімум від $60 тис.”, – розповідає Дмитро Головко.

І загалом, житло за кордоном на 50-60% дорожче, ніж в Україні. Тому той невеликий відсоток заможних громадян, які можуть собі дозволити подібні покупки, інвестує у нерухомість на узбережжях Греції, Італії, Іспанії з метою здачі в оренду або ж для особистого проживання там у літній період.

За словами Ольги Стажко, першою покупкою за кордоном зазвичай стає квартира або приватний будинок. “Потім купується комерційна нерухомість – СТО, готелі, магазини, склади, дрібне виробництво”, – зазначає вона. І додає, що наприклад вартість турецької, чеської та словацької нерухомості приблизно на одному рівні з елітною київською. “Але для українських інвесторів закордонні активи психологічно перспективніші”, – пояснює вона.

Варто пам’ятати, що чимало витрат знадобиться і для юридичного супроводу угоди. “Важливо потрапити на компанію, яка матиме надійних партнерів за кордоном і без юридичних ризиків організує продаж. Щоб не було переплат, грошових втрат, щоб все було правильно оформлено”, – наголошує Дмитро Головко.

І додає, важливим моментом інвестування у закордонну нерухомість є підтвердження легального походження капіталу. А це на шляху українських інвесторів, як правило, стає значною перепоною.

Контекст

Ми у соцмережах

Слідкуйте за нами у Facebook або ж читайте усе найцікавіше у нашому каналі в Telegram