У разі позитивного рішення ринок запрацює вже за два роки
Після того, як новообраний президент України Володимир Зеленський заявив, що мораторій на продаж сільгоспземлі може бути знятий уже з 2020 року, стало зрозуміло — існує велика ймовірність, що саме так і станеться.
“Україні потрібно позбутися “нафталінового пострадянського регулювання”, яке впроваджувалося для планової економіки. Наприклад, заборона вільно розпоряджатися своїм майном, а саме землею…”, — заявив Зеленський на зустрічі з представниками бізнесу у червні. І додав, якщо у вересні сформується новий уряд, то “до кінця цього року питання буде вирішено”.
Загалом, тему мораторію експерти коментують не охоче. Investory News надіслали чимало запитів, у тому числі й у Міністерство аграрної політики та продовольства України, де на наші запитання так і не відповіли.
Попри це, ми розібралися, коли саме може бути знятий мораторій, за яких умов, як відбуватиметься цей процес, чи допустять іноземних інвесторів до українських земель і яка справжня вартість наших чорноземів.
•••
Наразі мораторій діє до 2020 року. Введений як тимчасовий захід у 2001 році, продовжувався вже 10 разів, у тому числі – в 2019-му
•••
Бути чи не бути
До кінця поточного року зняття мораторію технічно неможливе — через відсутність підготовленої законодавчої бази. Мова йде про закони про обіг земель, про ринок сільськогосподарських земель та ін.
Навіть у разі прийняття закону про зняття мораторію, введення в дію можливо тільки з 1 січня 2021 року. “І тільки при умові, що протягом цього року будуть прийняті та розпочнуть працювати вище перераховані закони”, – підкреслив Ігор Райков, засновник інтернет-ресурсу сadastre.ua.
Про те, що знімати мораторій не можна до повного законодавчого врегулювання погоджується й Ростислав Кравець, адвокат, старший партнер адвокатської компанії “Кравець та партнери”. “Власники повинні розуміти, яку відповідальність нестимуть за неналежне утримання. Також потрібно побудувати прозорий контроль за використанням земель. Загалом я вважаю, що нова Верховна рада ймовірніше в черговий раз подовжить дію мораторію”, — зазначив він.
Чотири маємо – два розглядаємо
На сьогодні існує чотири варіанти земельної реформи. За словами Яни Квасниці, юриста ЮФ “Місечко та Партнер”, у Верховній Раді зареєстровано два законопроекти. Перший — “Про внесення змін до розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України щодо заборони відчуження сільськогосподарських земель до проведення та встановлення результатів Всеукраїнського референдуму стосовно купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення” (Вілкул О., Колєсніков Д., Павлов К., Гальченко А.).
Прийняття даного законопроекту дозволить продовжити заборону на продаж сільськогосподарських земель до проведення Всеукраїнського референдуму з цього питання, вважає юрист. “Це, у свою чергу, захистить власників української землі від передчасного зняття мораторію, який може відбутися з прийняттям закону про обіг земель сільськогосподарського призначення”, — пояснила пані Квасниця.
Другий — “Про внесення змін до розділу Х “Перехідні положення” Земельного кодексу України щодо мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення” (Королевська Н.). “По суті має аналогічну мету — продовження мораторію допоки народ України за результатами проведення Всеукраїнського референдуму не схвалить рішення про можливість запровадження вільної купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення”, — підкреслила юрист. І додала, що інші законопроекти наразі Верховною Радою України не розглядаються.
Позиція міністерства
У свою чергу Ольга Трофімцева, в.о. міністра аграрної політики та продовольства зазначила, що Україна може почати процес відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення вже з 2020 року, після обрання нового парламенту.
Вона запевняє, що з технічної точки зору все майже готово: й міністерство, й Держгеокадастр, й уряд вже багато для цього зробили. “Але для скасування мораторію потрібні ще й політичні кроки, політичні рішення. Вважаю, що повноцінний процес запуску ринку землі ми почнемо після обрання нової Верховної Ради, тобто з 2020 року”, — розповіла вона в інтерв’ю УНІАН.
І додала, що концепція запуску ринку землі в Україні, якої дотримується уряд, залишається незмінною: не більше 200 гектарів землі в одні руки й тільки для громадян України. “Також розглядаємо можливість введення високого податку на перепродаж землі, щоб усунути ризики можливих спекуляцій. Дискусійним залишається питання, чи зможуть купувати землю юридичні особи”, — зазначила пані Трофімцева.
Якщо мораторій скасують, процес відбуватиметься в декілька етапів: може розпочатися після інвентаризації земель усіх форм власності з внесенням отриманих даних до Державного земельного кадастру, далі розпочнеться створення механізму визначення мінімальної вартості земель і так далі.
Сьогодні Земельний кодекс України забороняє вносити права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств до набрання чинності закону про обіг земель сільськогосподарського призначення.
Крім того, іноземцям заборонено мати у володінні такі землі. “Тож, можливо припустити, що буде перехідний етап між мораторієм та відкриттям вільного ринку за участю іноземних громадян та компаній”, — пояснила юрист.
Відкритий ринок: так чи ні
На думку аналітиків консалтингової компанії Pro-Consulting, у разі функціонування повноцінного ринку, земельний наділ можна було б продати або віддати в заставу під кредит, наприклад, для створення власного бізнесу. “Це, безсумнівно, стало б каталізатором прискорення економічного розвитку країни”, — впевнені у компанії.
Наприклад, у Нідерландах один з найвільніших ринків землі. Там 90% сільськогосподарських площ знаходиться в приватній власності. Землю можна купувати без обмежень за розмірами, у тому числі й іноземцям.
“Ціна за гектар встановлюється на ринковій основі та становить на сьогодні в середньому $64 тис. Широко практикується схема залучення коштів в агробізнес, при якій банк викуповує у власника землю, яку одразу віддає йому в оренду. Таким чином фермер отримує гроші на організацію ефективного виробництва й після закінчення терміну дії договору має пріоритетне право викупити наділ назад”, — розповіли у компанії.
І додали, як результат — продуктивність сільського господарства у п’ять разів перевищує середньоєвропейську. “Країна, яка займає всього 131 місце у світі за площею, експортує сільськогосподарської продукції приблизно на €100 млрд на рік”, – пояснили у Pro-Consulting.
Попри позитивні приклади, лише 20% українців підтримують вільний продаж землі. Згідно з опитуванням Соціологічної групи “Рейтинг” на замовлення Міжнародного республіканського інституту, 68% українців проголосували б “проти” в разі проведення референдуму щодо питання купівлі/продажу земель сільськогосподарського призначення. “Ще 12% не визначились із відповіддю”, — йдеться у дослідженні.
Разом з тим, якщо ринок землі стане доступним для купівлі, 57% опитаних вважають, що дозвіл на купівлю або продаж землі мають отримати фермери. “При цьому 23% українців вважають, що право на отримання згаданого дозволу повинні мати великі агрохолдинги та землевласники. 10% надали б таку можливість іноземним громадянам, а 5% – олігархам”, — зазначається у дослідженні.
Іноземного буму не передбачається
Попри те, що частина українців не проти продажу земель іноземним інвесторам, у найближчі 2-3 роки не варто очікувати активного надходження глобальних аграрних холдингів. “Все через обмеження, які накладаються на нерезидентів у частині володіння землею сільськогосподарського призначення. А ще лімітування можливості приросту земельного банку в приватну власність інвесторів протягом певного періоду часу”, — пояснив Олексій Олейников, керуючий партнер InVenture Investment Group.
І додав, що в контексті заборони іноземним інвесторам купувати українські землі, можна очікувати різних форм кооперації між українськими та міжнародними агрохолдингами, “а також різних квазіінструментів контролю над земельним банком”.
На інвестиційну привабливість вітчизняних чорноземів впливає й те, що вартість земельних ділянок в Україні значно нижча за вартість аналогічних ділянок в країнах ЄС. А ще низка інших факторів: корупція, неефективна судова система, питання виділення відшкодування ПДВ, а також подолання технічних бар’єрів у торгівлі, проходження митних процедур, нечіткість та непрозорість законодавчих норм, високий рівень бюрократії та багато іншого.
“Це все дає підстави стверджувати, що введення с/г земель у ринковий оборот не стане причиною різкого збільшення рівня інвестицій в Україні. В будь-якому випадку думаю, що відкриття ринку землі приведе до більш ефективного її використання”, — поділилася Яна Квасниця.
У свою чергу Ростислав Кравець додав, що навпаки, через відсутній належний контроль за використанням земель іноземці будуть занадто зацікавлені в їх придбанні. “А головними покупцями можуть стати саме Китай та Індія”, — зазначив він.
Ціна питання
Як зазначалося, в Україні вартість землі дуже занижена. До того ж, залежить від стану ділянки, її природних та інфраструктурних властивостей, тобто зручних під’їздів, поливу тощо.
Наприклад, у Словаччині 1 га землі коштує $1,75 тис., у сусідній Молдові – $1,7 тис., в Угорщині – $4,5 тис., у Румунії – $6,15 тис., а у Польщі — взагалі близько $10 тис. “Але це ринки, які вже склалися та мають високий інвестиційний рейтинг довіри серед покупців”, — зазначає Ігор Райков. І додає, що після стабілізації ринку вартість українських земель буде коливатися в межах $1,5-2 тис./га.
А от Олексій Олейников, спираючись на дані закритих угод компанією InVenutre на агроринку за останні 5 років, потенційний діапазон цін на право власності оцінює в межах $1,5-$3,5 тис. за гектар, в залежності від територіального розташування та якості ґрунтів.
•••
При умові, що вартість 1 га української землі після зняття мораторію складатиме $3-$3,5 тис., весь земельний банк України коштуватиме мінімум $128 млрд
•••
Загалом на даний час землю в Україні продають за сірими схемами по $1-$1,5 тис. за гектар. “За оцінкою Світового Банку, якщо зняти мораторій на ринок землі, то вартість одного гектара відразу складе $3-$3,5 тис. й зростатиме надалі на 25-30% щорічно, — розповіли у компанії Pro-Consulting. — Тобто, весь земельний банк України, а це 42,7 млн га, коштуватиме мінімум $128 млрд. Якщо ж ціна на землю доросте хоча б до $10 тис., як зараз у Польщі, то її загальна вартість складе вже понад $420 млрд”.
Більше новин та актуальних матеріалів у нашому каналі в Telegram
Ми у соцмережах